Buscar departamento en Alemania: la carpeta que decide la visita

A la visita de un departamento en Alemania llegan veinte personas y se queda quien lleva la carpeta completa. Son seis papeles, y solo tres tienen un parágrafo detrás: el informe de solvencia, el permiso para la vivienda social y la confirmación de quien te entrega la llave. Los otros tres son costumbre del mercado, y por eso cambian de un arrendador a otro. Esta es la carpeta entera, con la norma abierta donde la hay y el alemán exacto de cada documento.

Los seis papeles, y cuáles manda una norma

La diferencia se nota desde el primer día. Cuando un papel lo exige una ley, sabes qué tiene que decir, quién lo firma y en qué plazo. Cuando lo exige la costumbre, el formato lo decide quien alquila.

Los tres del medio se piden en casi todas partes y ninguna norma federal los describe, así que cuando falta uno se sustituye por otra prueba: no hay formulario oficial que reclamar. Con un contrato de trabajo alemán en la mano el asunto se simplifica, y lo que ese contrato exige está en trabajar en Alemania.

Los dos papeles que prueban que pagas

El primero se pide por su marca comercial, die SCHUFA-Auskunft, y la ley alemana nombra la categoría: die Auskunftei, plural die Auskunfteien, la agencia de información sobre solvencia. Lo que puede haber dentro lo fija el § 31 de la ley federal de protección de datos, el Bundesdatenschutzgesetz.

El apartado 1 permite el Scoring —usar un valor de probabilidad sobre el comportamiento futuro de alguien para decidir sobre un contrato con esa persona— bajo cuatro condiciones. La tercera es la que casi nadie conoce: ese valor no puede calcularse únicamente con datos de dirección. Y si se usan, hay que informar antes de calcularlo y dejar constancia de haberlo hecho.

El apartado 2 tasa las cinco vías por las que una deuda impagada puede entrar en ese cálculo: sentencia firme o título ejecutivo, deuda reconocida en el procedimiento de insolvencia sin que el deudor la discutiera, reconocimiento expreso, dos reclamaciones por escrito con la primera de hace cuatro semanas como mínimo y aviso previo, o un contrato resoluble sin plazo por los atrasos, también con aviso previo.

El derecho a ver todo eso viene de más arriba. El artículo 15 del Reglamento general de protección de datos te da acceso a los datos que tratan sobre ti, y su apartado 3 dice: «El responsable del tratamiento facilitará una copia de los datos personales objeto de tratamiento. El responsable podrá percibir por cualquier otra copia solicitada por el interesado un canon razonable basado en los costes administrativos». La primera copia va sin canon; el cobro empieza en la segunda.

El segundo papel es die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, treinta y cuatro letras para decir que no debes rentas. Búscala en el Bürgerliches Gesetzbuch, el código civil alemán, y aparece cero veces; tampoco «Mietschulden» a secas. Ningún parágrafo obliga a tu arrendador anterior a firmarla. El código te da otra herramienta, más vieja y más simple: el § 368 obliga a quien cobra a entregar, si se lo piden, un recibo escrito de lo recibido, die Quittung, plural die Quittungen. Doce recibos de renta prueban lo mismo que el certificado, y esos dependen de ti.

Cómo se lee un anuncio alemán

El anuncio está escrito en dos idiomas a la vez. Uno lo recoge el diccionario y el otro es taquigrafía del gremio.

Del primero, las siglas de altura, que son las que más malentendidos causan porque la planta baja alemana no lleva número:

Las cinco primeras las trae el Duden con esa letra exacta. La sexta la escribe así el portal de servicios de Berlín, que además avisa de que las grandes empresas de vivienda de la ciudad anotan en el anuncio si hace falta el certificado y de qué tipo. El resto de las siglas —las de los cuartos, la cocina, la calefacción y las dos clases de renta— no figura ni en el Duden ni en el DWDS, y con esas la lectura segura es pedir la palabra entera antes de firmar nada.

El anuncio, en cambio, tiene deberes propios. El § 87 del Gebäudemodernisierungsgesetz, la ley federal de ahorro de energía y modernización de los edificios, obliga a que un anuncio inmobiliario publicado en medios comerciales lleve cinco datos, siempre que en ese momento exista ya un certificado energético: qué tipo de certificado es, el valor de demanda o de consumo de energía final, los portadores de energía esenciales para la calefacción y, en un edificio de vivienda, el año de construcción y la clase de eficiencia energética. Der Energieausweis, plural die Energieausweise, es el documento del que salen esos números.

Die Wohnfläche: los metros que cuentan a la mitad

Die Wohnfläche, plural die Wohnflächen, es la superficie habitable, y una ordenanza federal de 2003, la Wohnflächenverordnung, explica cómo se calcula. Su § 1 marca el alcance con precisión: se aplica cuando la superficie se calcula según el Wohnraumförderungsgesetz.

Su § 4 cambia cómo miras un anuncio. Los cuartos con una altura libre de dos metros o más cuentan enteros. Los que tienen entre uno y dos metros cuentan a la mitad. Los balcones, las logias, los jardines de azotea y las terrazas cuentan por regla general un cuarto, y como máximo la mitad. Un jardín de invierno sin calefacción, la mitad. Y el § 2 deja fuera lo que mucha gente da por incluido: el sótano, el trastero que está fuera de la vivienda, el lavadero, el desván, el secadero, el cuarto de calderas y el garaje.

Ahí está el aviso para el DG del anuncio. Bajo un techo inclinado buena parte del cuarto mide menos de dos metros de alto, y esos metros valen la mitad al calcular. Los cincuenta metros del anuncio se caminan como bastantes menos.

Un matiz honesto: esa ordenanza rige la vivienda con fomento público, y en un contrato libre se aplica si las partes lo acuerdan. Pregunta con qué criterio se calcularon los metros.

Der Makler y el principio de quien encarga

Der Makler, plural die Makler, es el corredor inmobiliario, y die Maklerprovision, plural die Maklerprovisionen, su comisión. La ley que lo regula lo llama por otro nombre, der Wohnungsvermittler, y es el Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung.

Su § 2, apartado 1a, contiene la regla que decide quién paga. El intermediario tiene prohibido pedirle honorarios a quien busca vivienda, hacérselos prometer o aceptarlos, salvo que él haya conseguido el encargo de ofrecer esa vivienda del arrendador o de otro titular exclusivamente por el contrato de búsqueda que firmó contigo. En la práctica: cuando el anuncio lo publica el corredor porque el dueño se lo encargó, la comisión es del dueño.

Alrededor hay tres reglas más:

• Los honorarios se deben solo si el contrato de arrendamiento llega a existir gracias a él, y el contrato de intermediación necesita forma de texto (§ 2, apartado 1).
• Los anticipos están prohibidos: no se piden, no se pactan y no se aceptan (§ 2, apartado 4).
• Cuando sí puede cobrarte, el tope son dos rentas mensuales más el IVA legal, y fuera de ese honorario no caben cuotas de inscripción ni gastos de escritura (§ 3, apartados 2 y 3).

Cobrarle a quien busca contra el apartado 1a y pasarse de ese tope son infracciones con multa de hasta veinticinco mil euros. Y el § 6 obliga al corredor que anuncia en público a dar su nombre, la designación como Wohnungsvermittler y el precio del alquiler, e indicar si las prestaciones accesorias se pagan aparte.

Lo que el contrato puede pedirte

Die Kaution, plural die Kautionen, es la fianza en la calle. El código civil la llama de otro modo: su § 551 se titula «Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten», límite y depósito de las garantías del arrendamiento, y la palabra Kaution no aparece ni una vez en todo el texto. Ese parágrafo fija el techo en el triple de la renta de un mes sin los gastos de explotación que figuren como cuota fija o anticipo, permite pagarlo en tres plazos mensuales iguales y declara ineficaz cualquier pacto que empeore la posición del inquilino. La cuenta completa está en cuánto cuesta vivir en Alemania.

Der Mietvertrag, plural die Mietverträge, trae dos parágrafos que se leen antes de firmar. El § 550 castiga la informalidad de un modo que sorprende: un contrato pactado por más de un año sin forma escrita vale por tiempo indefinido, y la denuncia solo cabe al cumplirse un año desde la entrega de la vivienda. Un acuerdo de palabra por dos años se convierte en otra cosa.

El § 573c fija los plazos de la denuncia ordinaria. Se denuncia como muy tarde el tercer día hábil de un mes, con efecto al final del mes siguiente al siguiente. Para el arrendador ese plazo se alarga tres meses a los cinco años desde la entrega, y otros tres a los ocho. Para ti se queda igual toda la vida del contrato. Y el § 553 te da un derecho para más adelante: cuando después de firmar surge un interés legítimo en ceder una parte de la vivienda a un tercero, puedes exigirle el permiso al arrendador, con los límites que el propio apartado marca.

El mercado que pide un papel más

Der Wohnberechtigungsschein, plural die Wohnberechtigungsscheine, abre la vivienda social subvencionada, y el § 27 del Wohnraumförderungsgesetz lo ordena entero. Quien dispone de la vivienda solo puede cedértela si antes le acreditas tu derecho entregándole el certificado. Se expide a solicitud y por un año. Y hay un requisito que a un recién llegado le conviene leer despacio: la solicitud es para quien no está en Alemania de forma pasajera y puede llevar un hogar propio con carácter duradero.

Lo que decide es el ingreso. El § 9 del mismo texto fija el límite federal en 12.000 euros anuales para un hogar de una persona y 18.000 para uno de dos, más 4.100 por cada persona adicional y otros 500 por cada hijo. Aquí entra el reparto federal: el apartado 3 autoriza a los gobiernos de los Länder a fijar límites distintos por reglamento. El número que te aplican es el de tu estado federado, y el certificado indica cuál se respetó.

El portal de servicios de Berlín añade el detalle operativo: el certificado se entrega al arrendador al mudarse, dura por regla general un año, y tenerlo no da derecho automático a una vivienda social. También cierra una puerta que mucha gente intenta: en Berlín no cabe solicitud conjunta para fundar una Wohngemeinschaft, ni sumar varios certificados individuales.

Die Übergabe y el papel que te empadrona

Die Übergabe, plural die Übergaben, es la entrega de la vivienda, y el § 535 del código civil dice en qué estado tiene que llegarte: apto para el uso pactado, y así hay que mantenerlo. Ese estado importa por el § 536, que rebaja la renta cuando la vivienda tiene un vicio ya en el momento de la entrega.

De ahí sale el sentido de das Übergabeprotokoll, plural die Übergabeprotokolle, el acta de entrega. En el código civil esa palabra aparece cero veces, así que no hay parágrafo que la imponga ni formato que reclamar. Lo que hace es dejar por escrito, firmado por los dos, el estado del día uno. Fotografía la mancha del parqué antes de que sea tuya.

Y ese mismo día se pide el papel que más gente descubre tarde. Die Wohnungsgeberbestätigung la firma quien te da la vivienda, y el § 19 del Bundesmeldegesetz se la impone: tiene que confirmarte la entrada dentro del plazo del empadronamiento, solo puede expedirla él o alguien a quien encargue hacerlo, y el apartado 3 tasa sus cuatro datos. Si se niega o no llega a tiempo, tu obligación pasa a ser avisar a la oficina de registro sin demora. Todo el trámite que viene después está en la Anmeldung y los primeros trámites.

Pídela el día de la entrega, con esa persona delante y un bolígrafo en la mano. Perseguirla por correo dos semanas después es otro deporte.

El alemán del expediente

Las palabras de esta carpeta son largas por una razón mecánica, y hay una clase del curso que las desarma. Es la 13, del módulo A1.1: «Sustantivos compuestos: leer de derecha a izquierda». Su segunda ficha de error corrige una lectura entera: alguien entiende Hausschuh como «una casa para zapatos», y la ficha responde que se lee desde el final —un zapato… de estar en casa, la pantufla, der Hausschuh.

Aplícalo a la palabra más larga de la visita. Wohnungsgeberbestätigung son Wohnung + s + Geber + Bestätigung. Desde el final: una confirmación… de quien da… la vivienda. El último elemento es die Bestätigung, así que el compuesto entero es die Wohnungsgeberbestätigung. Y esa -s- del medio es el puente que el anexo de la clase marca en sus ejemplos, «Arbeit + s + Platz», «Geburt + s + Tag».

La otra sale igual. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung son Miete + Schulden + Freiheit + s + Bescheinigung: una certificación… de estar libre… de deudas… de renta. Termina en die Bescheinigung, luego die. El español tiende una trampa aquí, porque el certificado es masculino en castellano y a estas dos palabras eso no les importa. Por qué manda el último elemento está en cómo saber el género en alemán, y por qué el plural cambia de forma, en el plural alemán.

Las palabras de la carpeta, con género y plural:

• die Auskunft, die Auskünfte — el informe, la información.
• die Auskunftei, die Auskunfteien — la agencia de solvencia.
• die Bescheinigung, die Bescheinigungen — el certificado que se expide.
• die Bestätigung, die Bestätigungen — la confirmación de un hecho.
• die Besichtigung, die Besichtigungen — la visita al departamento.
• die Kaution, die Kautionen — la fianza.
• der Mietvertrag, die Mietverträge — el contrato de arrendamiento.
• die Wohnfläche, die Wohnflächen — la superficie habitable.
• der Makler, die Makler — el corredor.
• die Übergabe, die Übergaben — la entrega de la vivienda.
• das Übergabeprotokoll, die Übergabeprotokolle — el acta de esa entrega.
• die Wohngemeinschaft, die Wohngemeinschaften — el departamento compartido, la WG.
• der Wohnberechtigungsschein, die Wohnberechtigungsscheine — el certificado del § 27.

Ese criterio —la regla, y después el porqué de la regla— es el del curso completo de BAUER: 180 clases en 17 módulos de A1 a B1, con 55, 60 y 65 por nivel, y la 13 en el primero de todos. Hay clases de muestra creando una cuenta gratuita.